Как принимать квартиру в новостройке: чек-лист и юридические рекомендации

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке часто превращается в спешный осмотр и подписание документов, хотя именно в этот момент нужно внимательно проверить качество жилья. Частая проблема новых домов — некачественный ремонт. Если дефекты не внести в акт при приемке, застройщик позже может ссылаться на подписанные документы и спорить с обязанностью исправлять недостатки. Желание быстрее заехать понятно, но торопиться с актом приема-передачи без проверки рискованно.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождаем осмотр, фиксируем недостатки, готовим дефектный акт, претензии и при необходимости защищаем интересы дольщика в суде. Ниже — подробный чек-лист, который поможет понять, что проверять до подписания документов.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует подготовки: нужно проверить помещения, инженерные системы, отделку, документы и соответствие договору. Заранее возьмите инструменты, которые помогут не пропустить скрытые или спорные дефекты:

• блокнот и карандаш — для записей, замеров, схем и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — чтобы сразу фиксировать дефекты, общий вид помещений, счетчики и спорные участки;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, санузлов, щитков и технических зон;
• строительный уровень — для проверки перепадов пола, вертикальности стен и качества монтажа;
• отвес — чтобы оценить отклонения стен от вертикали;
• рулетка — для замера стен, дверных проемов и фактической площади комнат;
• недорогой электроприбор — для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр для оценки напряжения.

Все выявленные нарушения фиксируйте письменно и фотографируйте. Затем включайте их в дефектный акт или лист осмотра. Если недостатки зафиксированы до подписания акта приема-передачи, застройщику сложнее уклониться от их устранения или обсуждения компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновая квартира нередко кажется «пустой коробкой», но именно в ней нужно внимательно проверить геометрию, коммуникации и соответствие проекту. Представитель застройщика может убеждать, что мелкие недочеты несущественны, однако часть дефектов затем приводит к дорогостоящему ремонту.

В первую очередь проверьте:

• нет ли трещин, щелей, выраженных неровностей, смещения блоков и следов протечек;
• соответствует ли фактическая площадь данным ДДУ и технической документации;
• насколько ровные стены, углы, примыкания пола и потолка;
• совпадает ли планировка с договором и проектом без несогласованных изменений;
• исправны ли окна, двери, замки, ручки и уплотнители;
• изолирована ли электропроводка и подведены ли коммуникации согласно проекту.

Осмотрите трубы, стояки и счетчики: они не должны шататься, протекать или провисать. Зафиксируйте показания приборов учета на фото, особенно если из-за дефектов вы не готовы принимать квартиру сразу.

Проверьте микроклимат: в помещениях не должно быть плесени, сырости, конденсата и подтеков. Вентиляцию можно предварительно проверить листом бумаги у решетки, но при сомнениях лучше привлечь специалиста.

Приемка квартиры с отделкой

Квартира с отделкой должна соответствовать не абстрактному представлению о ремонте, а условиям договора, приложению с перечнем работ, спецификации материалов и проектной документации.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь и соответствие планировке;
• качество отделки стен, потолка и пола;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• межкомнатные перегородки, двери и откосы, если они предусмотрены договором;
• электрику, розетки, выключатели, щиток и осветительные точки;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное установленное оборудование.

Если в договоре указаны дополнительные работы — например, подключение интернета, телевизионного кабеля или установка конкретных приборов, — проверьте их наличие. Отсутствие согласованных элементов нужно включать в акт.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи без замечаний, если обнаружили дефекты. Чек-лист ниже поможет последовательно проверить ключевые зоны и не упустить нарушения, которые позже придется устранять за свой счет.

Площадь квартиры

Лучше назначать приемку на дневное время при хорошем естественном освещении: так проще заметить неровности, пятна, трещины и дефекты отделки.

Измерьте длину и ширину комнат на уровне пола, отдельно проверьте помещения сложной формы. Если фактическая площадь меньше договорной, зафиксируйте расхождение и запросите расчет последствий по договору.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество установки, работу замков, ручек и уплотнителей. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, скрипеть, задевать коробку, иметь перекосы и повреждения.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, осыпания и заметных перепадов. В квартире с отделкой дополнительно проверьте покрытие: ламинат, плитку, плинтусы, стыки, пороги и отсутствие вздутий.

Потолок

Проверьте высоту потолков, стыки плит, следы протечек, трещины и качество заделки швов. Даже если планируются натяжные потолки, значимые дефекты основания и расхождения по высоте стоит зафиксировать.

Стены

Оцените вертикальность, ровность, углы и качество штукатурки. Небольшой перепад может потребовать значительных расходов на выравнивание, поэтому отклонения лучше измерять и заносить в акт.

Внимание: допустимые отклонения зависят от типа конструкции и применимых строительных норм. При споре лучше фиксировать фактические замеры и привлекать специалиста.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, откосы, подоконники и монтажные швы. Окна должны открываться без усилий, плотно закрываться, не продуваться и не иметь трещин, сколов или следов неправильного монтажа.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или техникой. При неисправной сети устройство может выйти из строя. Используйте недорогой прибор и по возможности вольтметр.

ЮЦ {company}

Сверьте электрику с договором: количество розеток, выключателей, выводов под светильники и расположение щитка. Проверьте каждую точку, работу автоматов и наличие элементов, которые застройщик обязан был установить.

Водопровод и канализация

Начните с коммуникаций: осмотрите стояки, соединения, запорные краны, счетчики, санузлы и места возможных протечек. Не должно быть луж, влажной стяжки, запаха канализации, люфта труб и следов некачественного монтажа.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь повреждений. Если договор предусматривает регуляторы, краны или конкретный тип приборов отопления, проверьте их наличие.

Вентиляция

Плохая вентиляция приводит к сырости, запахам и плесени. Если тяги нет или она слабая, включите замечание в дефектный акт и потребуйте устранения нарушения.

Насекомые и следы вредителей

В квартире не должно быть насекомых, гнезд, следов жизнедеятельности или повреждений от вредителей. При обнаружении таких признаков можно требовать обработки помещения и фиксации проблемы в акте.

Куда вносить замечания при приемке

Все дефекты нужно включить в дефектный акт, ведомость замечаний или лист осмотра. Укажите дату, адрес объекта, перечень нарушений, при необходимости — фото, замеры и ссылки на договор. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи без замечаний под устные обещания. Если дефекты не отражены письменно, позже застройщик может утверждать, что квартира была принята без претензий.

Иногда застройщик предлагает компенсацию, дополнительные площади или иные варианты урегулирования. Такое предложение можно принять или отклонить после оценки его выгодности и юридических последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщики вправе фиксировать нарушения и требовать их устранения. Обращение можно подать индивидуально или совместно с другими собственниками.

Частые проблемы — трещины в отделке, перекошенные двери, неисправные лифты, протечки, неработающее освещение, дефекты входных групп и технических этажей. Такие замечания также стоит фотографировать и направлять застройщику письменно.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить дефекты, которые проявятся после ремонта: перепады стен и пола, проблемы с вентиляцией, электрикой, окнами, гидроизоляцией и коммуникациями.

{company} помогает принимать квартиры в новостройках: специалисты осматривают помещения, фиксируют дефекты, помогают оформить акт и не позволяют свести приемку к формальному подписанию документов. При споре мы готовим претензии и сопровождаем дальнейшую защиту прав.